משכנתא לרכישת דירה היא הלוואת משכנתא מיועדת לטווח ארוך, שהבנק מעניק ללווה אך ורק לרכישת נדל"ן למגורים כנגד שיעבוד הנכס הנרכש.

זהו סוג המשכנתא הקלאסי והנפוץ ביותר בישראל. מכיוון שההלוואה היא מיועדת לחלוטין, הדירה הנרכשת הופכת לבטוחה (ערבון) המרכזית עבור הבנק.

סיווג נכסים: אילו סוגי דירות קיימים ומונחי בנק ישראל

בעת оформление המשכנתא, בנק ישראל ורשות המסים מחלקים את הנדל"ן הנרכש לשלוש קטגוריות. מהסוג אליו משתייכת הדירה תלויים באופן ישיר אחוז המימון המרבי מהבנק (LTV), ההון העצמי המינימלי הנדרש ושיעורי המס:

1. דירה יחידה / דירה ראשונה זהו נכס המגורים היחיד שבבעלות הלווה בישראל (או דירה הנרכשת לראשונה). הבנק יכול לממן עד 75% משווי הנדל"ן, מה שאומר שנדרש החל מ-25% הון עצמי.
2. דירה חליפית זוהי דירה שהמשפחה רוכשת взамен הדירה שכבר נמצאת בבעלותה. הקונה חותם על התחייבות בפני הבנק ורשות המסים למכור את דירתו הראשונה (הנוכחית) בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הנכס החדש. מעמד זה מאפשר בתקופת החלפת הדירה לשמור על אחוז מימון מועדף ולא לשלם מס רכישה מוגדל של משקיעים. הבנק מילווה עד 70% משווי הנכס, נדרש החל מ-30% הון עצמי.
3. דירה נוספת / דירה להשקעה דירה שנייה (או עוקבת) שבבעלות הלווה, במידה ואינו מתכנן למכור את הנדל"ן הראשון. לגבי משקיעים מוחלים קריטריונים נוקשים יותר להערכת הכנסות, ומס רכישה מחושב לפי השיעור המרבי מהשקל הראשון. הבנק מילווה עד 50% משווי הנכס, נדרש החל מ-50% הון עצמי.

מאפיינים מרכזיים וכללי בנק ישראל

1. שיעורי ריבית: מכיוון שהסיכון של הבנק ברכישת דירה מיועדת הוא מינימלי (לבנק יש בטוחה בעלת ערך עם שווי שוק ברור), הריביות במשכנתא לרכישת דירה הן הנמוכות ביותר בשוק הפיננסי.
2. תקופת ההחזר: ההלוואה ניתנת לתקופה ארוכה — מ-4 עד 30 שנה, מה שמאפשר לפרוס את הנטל الפיננסי על התקציב המשפחתי.
3. מבנה המסלולים (תמהיל משכנתא): משכנתא לרכישת דירה מורכבת ממספר מסלולים פיננסיים (פריים, קל"צ, משתנה וכו'), שילובם ממזער סיכוני אינפלציה ושינויים בשיעורי הריבית.