Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Что такое машканта (משכנתא) простыми словами?
Машканта (משכנתא) — это целевой ипотечный кредит на покупку недвижимости (квартиры, дома или земли) в Израиле, который выдается под залог приобретаемого или имеющегося жилья. Особенность израильской ипотеки — это крупные суммы, длительный срок выплаты (до 30 лет) и сложная структура из нескольких финансовых маршрутов (тамhиль — микс ипотеки), защищающих заемщика от инфляции и скачков процентных ставок.
Подробнее о машканте читайте по ссылке.
Зачем нужен ипотечный консультант (יועץ משכנתאות) и можно ли оформить машканту самостоятельно?
Оформить машканту самостоятельно можно. Закон не обязывает привлекать посредников. Любой гражданин может самостоятельно обратиться в несколько банков, подать документы на предварительное одобрение (ишур экрони) и собрать пакет документов. Но это сопряжено с серьезными финансовыми рисками.
Независимый ипотечный консультант анализирует вашу финансовую ситуацию, проектирует безопасный микс, проводит жесткий тендер ставок между банками и добивается реальной экономии, которая на дистанции может составлять сотни тысяч шекелей.
По данным Банка Израиля на янв. 2025 — 62% машкант были взяты с сопровождением независимого консультанта.
Чем отличается независимый ипотечный консультант от банковского работника?
Банковский работник представляет интересы банка и стремится продать вам стандартный продукт с максимальной маржой для финансовой организации. Независимый ипотечный консультант работает исключительно и полностью на стороне заемщика: он проектирует оптимальный ипотечный микс, проводит жесткий тендер ставок между банками, выявляет скрытые риски и добивается снижения переплаты на сотни тысяч шекелей.
С чего начать оформление машканты в Израиле?
Процесс начинается с точного расчета ежемесячного бюджета и собственного капитала. Первый шаг это подача заявки на предварительное одобрение (אישור עקרוני / ишур экрони). Получив этот документ (действителен до 24 дней), вы точно будете знать свой лимит финансирования и сможете безопасно подписывать договор о покупке квартиры.
Что такое оценка недвижимости (шамаут / שמאי מקרקעין), и зачем она нужна банку?
Оценка недвижимости — это официальный отчет независимого эксперта-оценщика (шамая), аккредитованного банком, который определяет реальную рыночную стоимость покупаемой квартиры. Банку необходима эта оценка, чтобы убедиться, что запрашиваемая сумма машканты не превышает допустимый процент финансирования (например, LTV до 75% для первого жилья), и что стоимость залога покрывает риски банка.Процесс начинается с точного расчета ежемесячного бюджета и собственного капитала. Первый шаг это подача заявки на предварительное одобрение (אישור עקרוני / ишур экрони). Получив этот документ (действителен до 24 дней), вы точно будете знать свой лимит финансирования и сможете безопасно подписывать договор о покупке квартиры.
Что такое «Ишур экрони» (אישור עקרוני), и как его получить?
Ишур экрони — это принципиальное предварительное согласие банка выдать вам машканту на определенную сумму (действует до 24 дней).
Для его получения подаются базовые документы:
- теудат зеут,
- справки о доходах за последние 3 месяца (тлушей маскорет),
- выписки со счетов и данные о других кредитах.
Рекомендуется получать его до подписания договора о покупке квартиры, чтобы точно знать какой кредит банк готов вам предоставить.
Что такое «Дох итрот ле-силук» (דו"ח יתרות לסילוק), и где его взять?
Дох итрот ле-силук — это официальный отчет из вашего банка, в котором зафиксирован точный остаток долга по каждому из маршрутов машканты, действующие процентные ставки, остаток срока и возможные штрафы за досрочное погашение (קנסות יציאה).
Получить этот документ можно за пару минут в личном кабинете на сайте вашего банка или в приложении. Он является базовым документом для расчета целесообразности рефинансирования.
По ссылке вы найдете подробные инструкции, как получить дох итрот ле-силук в вашем банке. Нажмите на логотип банка и прочитайте инструкцию.
Какой минимальный собственный капитал нужен для покупки квартиры?
По правилам Банка Израиля для покупки первой квартиры минимальный собственный капитал должен составлять не менее 25% от стоимости недвижимости (максимальный процент финансирования от банка — 75%).
Для второй или инвестиционной квартиры требования строже — нужно иметь минимум 50% собственных средств. Для покупки сменной квартиры, то есть — когда вы покупаете другую квартиру вместо нынешней, а нынешнюю квартиру обязуетесь продать в течение полутора лет (18 мес.), банк даст до 70% от стоимости новой квартиры.
Как правильно рассчитать свой бюджет и максимальную сумму машканты перед покупкой квартиры?
Расчет бюджета строится на оценке трех факторов: вашего реального собственного капитала (הון עצמי), стабильного ежемесячного дохода семьи и допустимой долговой нагрузки. По правилам Банка Израиля ежемесячный платеж по всем кредитам не должен превышать 40% от чистого совокупного дохода семьи. Мы рекомендуем не доходить до максимума и рассчитывать комфортный платеж так, чтобы он позволял привычный уровень жизни.
Какие дополнительные расходы возникают при покупке квартиры и оформлении машканты?
Помимо стоимости самой квартиры, при покупке недвижимости в Израиле нужно закладывать в бюджет 5% — 15% сверху на сопутствующие расходы.
К ним относятся:
- налог на покупку (мас рехиша),
- услуги ипотечного консультанта и маклера,
- услуги адвоката
- государственные пошлины,
- оценка недвижимости (шамай) и банковские комиссии за открытие дела.
