Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Базовые термины и понятия
Что такое машканта (משכנתא) простыми словами?
Машканта (משכנתא) - это целевой ипотечный кредит на покупку недвижимости (квартиры, дома или земли) в Израиле, который выдается под залог приобретаемого или имеющегося жилья. Особенность израильской ипотеки - это крупные суммы, длительный срок выплаты (до 30 лет) и сложная структура из нескольких финансовых маршрутов (тамhиль - микс ипотеки), защищающих заемщика от инфляции и скачков процентных ставок.
Подробнее о машканте читайте по ссылке.
Что такое «Ишур икрони» (אישור עקרוני), и как его получить?
Ишур икрони - это принципиальное предварительное согласие банка выдать вам машканту на определенную сумму (действует до 24 дней).
Для его получения подаются базовые документы:
- теудат зеут,
- справки о доходах за последние 3 месяца (тлушей маскорет),
- выписки со счетов и данные о других кредитах.
Рекомендуется получать его до подписания договора о покупке квартиры, чтобы точно знать какой кредит банк готов вам предоставить.
Что такое оценка недвижимости (шамаут / שמאי מקרקעין), и зачем она нужна банку?
Оценка недвижимости - это официальный отчет независимого эксперта-оценщика (шамая), аккредитованного банком, который определяет реальную рыночную стоимость покупаемой квартиры. Банку необходима эта оценка, чтобы убедиться, что запрашиваемая сумма машканты не превышает допустимый процент финансирования (например, LTV до 75% для первого жилья), и что стоимость залога покрывает риски банка.Процесс начинается с точного расчета ежемесячного бюджета и собственного капитала. Первый шаг это подача заявки на предварительное одобрение (אישור עקרוני / ишур экрони). Получив этот документ (действителен до 24 дней), вы точно будете знать свой лимит финансирования и сможете безопасно подписывать договор о покупке квартиры.
Что такое «Дох итрот ле-силук» (דו"ח יתרות לסילוק), и где его взять?
Дох итрот ле-силук - это официальный отчет из вашего банка, в котором зафиксирован точный остаток долга по каждому из маршрутов машканты, действующие процентные ставки, остаток срока и возможные штрафы за досрочное погашение (קנסות יציאה).
Получить этот документ можно за пару минут в личном кабинете на сайте вашего банка или в приложении. Он является базовым документом для расчета целесообразности рефинансирования.
По ссылке вы найдете подробные инструкции, как получить дох итрот ле-силук в вашем банке. Нажмите на логотип банка и прочитайте инструкцию.
Что такое «Микс машканты» (תמהיל משכנתא) и как его правильно составить?
Микс машканты - это индивидуальная комбинация различных ипотечных маршрутов, которая подбирается под финансовые возможности и цели семьи. Правильно составленный микс позволяет сбалансировать риски, защитить бюджет от инфляции и резких скачков. Обычно он включает в себя комбинацию постоянных фиксированных ставок и гибких маршрутов.
Подбробнее про микс машканты читайте по ссылке.
Как проходит «Тендер машканты» (מכרז ריביות) между банками и почему не стоит идти только в свой банк?
Тендер ставок - это профессиональный процесс запроса предложений по вашему ипотечному миксу разные банки одновременно. Обращаться только в тот банк, где у вас открыт текущий счет зачастую не достаточно, поскольку условия там могут оказаться менее привлекательными. Создание искусственной конкуренции заставляет банки снижать маржу и бороться за ваш портфель, экономя вам десятки, а то и сотни тысяч шекелей.
Работа с ипотечным консультантом и стоимость услуг
Зачем нужен ипотечный консультант (יועץ משכנתאות) и можно ли оформить машканту самостоятельно?
Оформить машканту самостоятельно можно. Закон не обязывает привлекать посредников. Любой гражданин может самостоятельно обратиться в несколько банков, подать документы на предварительное одобрение (ишур икрони) и собрать пакет документов. Но это сопряжено с серьезными финансовыми рисками.
Независимый ипотечный консультант анализирует вашу финансовую ситуацию, проектирует безопасный микс, проводит жесткий тендер ставок между банками и добивается реальной экономии, которая на дистанции может составлять сотни тысяч шекелей.
По данным Банка Израиля на янв. 2025 - 62% машкант были взяты с сопровождением независимого консультанта.
Чем отличается независимый ипотечный консультант от банковского работника?
Банковский работник представляет интересы банка и стремится продать вам стандартный продукт с максимальной маржой для финансовой организации. Независимый ипотечный консультант работает исключительно и полностью на стороне заемщика: он проектирует оптимальный ипотечный микс, проводит жесткий тендер ставок между банками, выявляет скрытые риски и добивается снижения переплаты на сотни тысяч шекелей.
Что входит в работу ипотечного консультанта? Из каких этапов строится работа?
План работы по получению и сопровождению ипотеки
- Формирование пакета документов в соответствии с требованием банка
- Анализ данных и формирование оптимального плана построения ипотеки, включая построение структуры ипотеки по срокам, процентным ставкам, условиям погашения, которая максимально соответствуют потребностям и возможностям клиента
- Получение принципиального одобрения (ишур икрони) на предоставление кредита
- Ведение переговоров с банками с целью получения наиболее выгодных условий кредитования, максимально отвечающих вашим потребностям
- Сопровождение оформления залога: оценка, страхование и регистрации залоговых прав
- Сопровождение процесса подписания кредитного договора в банке, координация сроков подписания, разъяснение основных положений кредитного договора
- Ежегодный мониторинг ипотечного рынка с целью проверки соответствия условий заключенного кредитного договора актуальным предложениям.
Какие документы необходимо предоставить при первом обращение к ипотечному консультанту?
Перечень необходимых документов для первичной проверки:
- Теудат зеут и приложение – в развернутом виде
- Документы о зарплате, 3 месяца и наименование занимаемой должности
- Выписка из банка по текущему счету за последние 3 месяца (по всем имеющимся счета).
Обратите внимание: иногда банк предлагает скачать выписку в формате Excel. Чтобы сохранить ее в формате PDF, выберите опцию «Печать» (הדפסה) и сохраните документ в нужном формате (PDF).
- Выписка из кредитного рейтинга
- Выписка из реестра регистрации прав собственности (несах табу или ишур зхуёт).
По ссылке прочитайте подробную инструкцию, как получить необходимые документы.
После получения и анализа первичных документов, список требуемых документов может быть расширен.
Стоимость услуг ипотечного консультанта
Почему у всех ипотечных консультантов разные цены?
На рынке ипотечного консультирования можно выделить три основные категории специалистов, чья ценовая политика кардинально различается:
- Новички на рынке (от 2 000 шекелей). Специалисты, которые только начинают свою практику, осознанно ставят более низкую стоимость услуг. Им критически необходимо нарабатывать практический опыт, разбирать нестандартные кейсы и набирать клиентскую базу. Работая с новичком, вы платите меньше, но должны быть готовы к тому, что на погружение в вашу ситуацию уйдет больше времени, а сложные банковские нюансы могут решаться методом проб и ошибок.
- Крупные компании (конвейерный подход, часто ниже средней рыночной цены). Крупные агентства могут позволить себе демпинговать или держать цены ниже среднего за счет того, что весь процесс получения машканты поставлен у них на жесткий поток. Здесь стандартизируются процедуры, оформление типовых сделок автоматизировано, а работу ведут сотрудники с неизвестной квалификацией.
- Недостатки данного варианта:
- отсутствие персонализированного подхода и детальной проработки нюансов конкретно вашей задачи.
- готовые типовые схемы редко берут в расчет скрытые угрозы и игнорируют долгосрочные финансовые приоритеты семьи.
- Недостатки данного варианта:
- Опытные независимые эксперты и профильные специалисты. Здесь цена отражает годы практики, глубокое знание банковской «кухни» изнутри и способность находить выходы из самых запутанных ситуаций (например, после отказов банков или при сложной кредитной истории).
Из чего складывается ценность работы опытного консультанта?
Ключевая ценность высококлассного эксперта заключается в его компетенциях, практическом опыте и умении своевременно просчитывать вероятные риски, нивелируя их еще до возникновения проблем и полностью защищая интересы клиента:
- Упреждение рисков. Квалифицированный специалист заблаговременно определяет потенциальные уязвимости финансового профиля заемщика от нюансов с доходами и специфики выбранной недвижимости до нюансов кредитной истории, и нейтрализует их до получения негативного решения от банка. Предотвратить возможные сложности на начальном этапе значительно проще и выгоднее, чем исправлять негативную историю или заново формировать одобренную документацию.
- Прямая финансовая выгода. Грамотно составленная структура ипотеки (тамиль) вместе с бескомпромиссным межбанковским тендером позволяют сберечь клиенту внушительные суммы на протяжении всего срока ипотечного кредитования. Благодаря такой ощутимой экономии расходы на сопровождение профессионала окупаются с избытком.
Что такое «Базовая стоимость» и почему цена может вырасти?
При обсуждении условий сотрудничества всегда важно понимать градации ценообразования:
- Базовая стоимость. Это фиксированная цена за стандартную услугу сопровождения. Она подразумевает стандартные вводные данные:
- стандартный объект недвижимости,
- подтвержденный и стабильный официальный доход,
- отсутствие запущенных проблем с кредитной историей.
- Факторы, увеличивающие стоимость сделки:
- Сделки со спецификой и повышенной сложностью:
- семейные купли-продажи,
- запятнанная кредитная история,
- специфические проблемы с оформлением и регистрацией прав на объект и прочее..
- Экспресс-сделки: ситуации с жесткими дедлайнами и горящими сроками, когда юридическая или финансовая сторона требует немедленного приоритетного подключения специалиста и полной мобилизации ресурсов.
- Сделки со спецификой и повышенной сложностью:
С чего начать
С чего начать оформление машканты в Израиле?
Процесс начинается с точного расчета ежемесячного бюджета и собственного капитала. Первый шаг это подача заявки на предварительное одобрение (אישור עקרוני / ишур икрони). Получив этот документ (действителен до 24 дней), вы точно будете знать свой лимит финансирования и сможете безопасно подписывать договор о покупке квартиры.
Какой минимальный собственный капитал нужен для покупки квартиры?
По правилам Банка Израиля для покупки первой квартиры минимальный собственный капитал должен составлять не менее 25% от стоимости недвижимости (максимальный процент финансирования от банка - 75%).
Для второй или инвестиционной квартиры требования строже - нужно иметь минимум 50% собственных средств. Для покупки сменной квартиры, то есть - когда вы покупаете другую квартиру вместо нынешней, а нынешнюю квартиру обязуетесь продать в течение полутора лет (18 мес.), банк даст до 70% от стоимости новой квартиры.
Как правильно рассчитать свой бюджет и максимальную сумму машканты перед покупкой квартиры?
Расчет бюджета строится на оценке трех факторов: вашего реального собственного капитала (הון עצמי), стабильного ежемесячного дохода семьи и допустимой долговой нагрузки. По правилам Банка Израиля ежемесячный платеж по всем кредитам не должен превышать 40% от чистого совокупного дохода семьи. Мы рекомендуем не доходить до максимума и рассчитывать комфортный платеж так, чтобы он позволял привычный уровень жизни.
Какие дополнительные расходы возникают при покупке квартиры и оформлении машканты?
Помимо стоимости самой квартиры, при покупке недвижимости в Израиле нужно закладывать в бюджет 5% - 15% сверху на сопутствующие расходы.
К ним относятся:
- налог на покупку (мас рехиша),
- услуги ипотечного консультанта и маклера,
- услуги адвоката
- государственные пошлины,
- оценка недвижимости (шамай) и банковские комиссии за открытие дела.
Сколько времени занимает процесс получения машканты в Израиле?
Весь процесс от сбора документов до получения денег на счет продавца обычно занимает около 2-3 мес.
- Первый важный этап - получение предварительного одобрения (ишур икрони), он оформляется за ~3 рабочих дня.
- Дальше - нужно будет сделать оценку стоимости недвижимости, адвокаты должны будут договориться об условиях сделки.
- Потом - финальная сборка документов, подписание договоров в банке после покупки объекта, страховка.
Что такое льготная ипотека «Закаут» (זכאות משכנתא) от Минстроя?
Закаут (הלוואת זכאות) - это государственная программа министерства строительства Израиля для покупки первого жилья.
Главные плюсы: фиксированная льготная ставка, которая на ~0,5% ниже средней рыночной, и отсутствие комиссий за досрочное погашение.
Право на ссуду и ее размер рассчитываются по балльной системе (учитывается стаж брака, количество детей, армейская/национальная служба, количество братьев/сестер).
Сложные кейсы и рефинансирование
Что делать, если банк отказал в машканте из-за низкого кредитного рейтинга (BDI)?
Если традиционные банки отказывают в выдаче ипотеки из-за негативной кредитной истории (проблем с BDI) или долговой нагрузки, решением может быть внебанковская машканта (משכנתא חוץ בנקאית). Ее выдают крупные страховые компании и специализированные финансовые организации. Такая ипотека оформляется под залог имеющейся недвижимости и, зачастую, имеет более высокие процентные ставки по сравнению с банковскими.
Читайте подробнее по ссылке.
Можно ли объединить несколько кредитов в одну машканту (консолидация долгов)?
Да, процедура консолидации долгов (איחוד הלוואות) позволяет объединить разрозненные потребительские ссуды и кредитные карты с высокими процентами в единую долгосрочную ипотеку.
Банки и внебанковские организации могут выделить под залог недвижимости до 70–80% от ее стоимости на погашение сторонних долгов. Это снижает общую кредитную нагрузку на семейный бюджет и уменьшает ежемесячный платеж за счет растягивания выплат на долгий срок.
Что такое рефинансирование машканты (Михзур) и когда его выгодно делать?
Михзур машканты (מחזור משכנתא) — это полное досрочное погашение текущей ипотеки за счет оформления новой ссуды на более выгодных условиях (с более низкими ставками или удобным сроком). Делать михзур выгодно, если общерыночные ставки снизились по сравнению с моментом оформления вашей ипотеки, изменились ваши доходы, или если вы хотите пересобрать структуру выплат (тамиль), чтобы сэкономить десятки или сотни тысяч шекелей.
Читайте подробнее по сссылке
Сколько можно сэкономить на рефинансировании ипотеки в Израиле?
Экономия при грамотном рефинансировании обычно составляет от 120 000 ₪ и более (в зависимости от суммы остатка и разницы в процентных ставках). Помимо снижения переплаты по процентам, пересчет позволяет:
- сократить общий срок ипотеки на несколько лет
- уменьшить ежемесячный платеж,
- снизить расходы на обязательное ипотечное страхование.
Что такое «Обратная машканта» (משכנתא הפוכה)?
Обратная машканта (машканта афуха) - это специальный финансовый инструмент для владельцев недвижимости старше 55 лет, при котором люди могут получить крупную сумму денег в виде единой выплаты или в виде регулярных фиксированных выплат (אנונה) под залог своей квартиры без необходимости выплачивать ежемесячный долг.
Ссуда возвращается только после продажи квартиры или в течение года после ухода владельцев в лучший мир, что позволяет существенно повысить качество жизни на пенсии.
Подробнее читайте по ссылке или записывайтесь на консультацию.
